İzmir Kira Avukatı

İzmir kira avukatı, kira sözleşmelerinden veya kiralayan ile kiracı arasında çıkan anlaşmazlıkların ortadan kaldırılmasını sağlar. Bunu kiraya ilişkin hukuk kurallarını uygulayarak yerine getirir. Kiraya veren veya kiracı arasında vekili olduğu taraf adına iş ve işlemler yürütür. Kira ilişkisinde hukuki sorunlar günümüzde özellikle taşınmaz kiralamalarından kaynaklanmaktadır. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerin yanında, Antalya ve Bodrum gibi geçmişte nüfus yoğunluğu az olan yerlerde de kira sorunları artmaktadır. Bu nedenle, kira hukuku günümüzde en çok artan hukuki sorunlar arasında yer almaktadır.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli taraflar arasında sözleşme ile belirlenir. Bedel belirlenirken, sosyo-ekonomik durum, gelir, ihtiyaç durumu, kiralananın konumu ve durumu sözleşmeye etki eder. Devam eden sözleşmede kira bedeli her yıl yeniden belirlenir. Kira artış oranı önceden yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi oranıyla sınırlandırılıyordu. Ancak, 8 Haziran 2022 Tarihinde Borçlar Kanunu’na geçici olarak eklenen madde ile bu sınırlamada değişiklik yapılmıştır. Bu maddede artış oranı 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin yüzde 25’i ile sınırlandırılmıştır. Ancak, sözleşme yılı sonunda önceki yılın TÜFE oranı yüzde 25’in altında olursa TÜFE oranı geçerli olacaktır. Bu sınırlama yalnızca konutlar için geçerlidir. İşyeri olarak kullanılan taşınmazlar için bu geçici madde uygulanmaz. Kira bedeli 2018 yılına kadar döviz olarak belirlenebiliyordu. Ancak, 2018’den itibaren taşınır ve taşınmaz kiralarının dövizle veya dövize endeksli kararlaştırılmasının önüne geçilmiştir.

Kira hukukunda kira sözleşmesi devam ederken ortaya birtakım anlaşmazlıklar çıkmaktadır. Taraflar kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 2 farklı yol izleyebilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Konut ve işyeri kiralarının artırımı önceki senenin TÜFE (konutlar için 8 Haziran 2022 tarihine kadar yüzde 25) oranıyla sınırlandırılmıştır. Ancak zaman içinde, içinde bulunulan sosyo-ekonomik durum nedeniyle kira bedeli emsallerine göre düşük kalabilir. Dava açmadan taraflar aralarında anlaşabilirler. Ancak anlaşamazlarsa kiracı veya kiralayan kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası sözleşme tarihinden itibaren en az 5 sene geçtikten sonra açılabilmektedir. 5 sene geçtikten sonra dava açılmışsa yeni bir dava için tekrar 5 sene geçmesi beklenmelidir. Hakim bedeli tespit ederken, geçen 5 yıl içindeki TÜFE oranlarına bakacaktır. Bununla birlikte taşınmazın durumu değerlendirilecek ve emsal bedel araştırması da yapılacaktır. Hakim tüm delilleri inceleyerek bedeli belirleyecektir. Belirlediği bedel üzerinde hakkaniyet indirimi yapabilecektir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Uyarlama ihtiyacı, önceden kurulan kira sözleşmesinin mevcut durumda öngörülemeyen nedenlerle taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmesiyle oluşur. Öngörülemeyen nedenler, önceden mevcut olması halinde tarafa sözleşmeyi imzalatmayacak nedenlerdir. Bu nedenler;

• Sözleşme imzalandıktan sonra oluşmalıdır.
• Etkilenen tarafça meydana gelmemelidir.

Bu nedenlerin sonradan ortaya çıkması kira uyarlama davası açılmasını sağlayacaktır. Ayrıca sözleşmeden beklenen faydanın ortadan kalkması da kira uyarlama davası açılmasını gerektirmektedir. Çok kısa süreli sözleşmeler için kira uyarlama davaları reddedilebilmektedir. Sözleşmede uyarlama davası açılamayacağı ile ilgili madde bulunması durumunda da dava açılabilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra sözleşme devam ederken her zaman kira uyarlama davası açılabilir. Kiracı veya kiraya veren bu davayı açabilir.

Ödenmeyen Kira Bedeli İçin İzlenecek Hukuki Yollar Nelerdir?

Ödenmeyen kira bedeli nedeniyle tahliye davası ve tahliye talepli icra takibi yolları mevcuttur.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası aşağıda yer alan sayılı nedenlerle kiralayan tarafından açılan davadır;

• Tahliye Taahhütnamesi: Bu nedenle tahliye talebinde bulunmak için yazılı tahliye taahhütnamesi bulunmalıdır. Taahhütname, taşınmaz teslim edildikten sonra düzenlenmelidir. Tahliye tarihi belirli olmalıdır. Tahliye gerçekleşmemişse tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne veya İcra Dairesi’ne
  talepte bulunulmalıdır.

• Taşınmaz Sahibinin İhtiyacı: Taşınmaz sahibinin veya ailesinin kiralanan taşınmaza ihtiyacı olup, bunu ispatlayabiliyorsa bu ihtiyaç da yasal bir tahliye talebi sebebidir. Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde talepte bulunulmalıdır. Kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca başka kişilere aynı yeri kiralayamayacaktır.

• Asgari Süre Tamamlanınca Bildirim Yapılması: Kiracı, konut ve işyeri için yükümlülüklerine aykırı davranmadığı sürece 10 yıldan fazla taşınmazı kullanabilmektedir. Bu süre tamamlanmadan en az 3 ay önce bildirim yoluyla Sulh Hukuk Mahkemesinden veya İcra Dairesinden tahliye talebinde bulunulabilir.

• Kiralananın tekrar inşa edilmesi veya imarı: Kiralanan yer için olmazsa olmaz bir onarım gerekmesi durumunda, kullanım da mümkün değilse kiracının tahliyesi istenebilir. Kiralananın gereklilik nedeniyle genişletilmesi veya değiştirilmesi amacıyla da bu doğrultuda tahliye talep edilebilir.

• Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde konutunun bulunması: Kiracının ya da eşinin aynı ilçe sınırları içinde ikamet edilebilecek konutunun bulunması da tahliye sebebidir. Bu yolla tahliye için sözleşme sırasında kiralayanın bunu bilmemesi gerekmektedir. Tahliye davası, sözleşmenin sona ermesinden 1 ay içinde açılabilecektir. Bununla birlikte kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca başka kişilere aynı yeri kiralayamayacaktır.

• Kiracının kiralanan yeri özenle kullanmaması ve komşulara saygı göstermemesi: Her ne kadar bu sebep kira sözleşmesinde bulunmasa da kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Buna aykırı davranışlar tahliye sebebi olmaktadır. Kiralayan, kiracıya en az 30 gün süre vererek yükümlülüğün yerine getirilmesini talep edebilir. Aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini de bildirecektir. Talep yerine getirilmezse kiralayan tahliye tahliye talebinde bulunabilecektir. Kiracının kasıtlı olarak kiralanana zarar vermesi durumunda süre verilmeden tahliye işlemi gerçekleşebilecektir.

• Kiracının iflası: Kiralayan, kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi durumunda ödenecek kira bedelleri için güvence talep edebilir. Bu talebin yazılı şekilde iflas masasına bildirilmesi gerekmektedir. Verilen süre içinde güvence verilmezse kiralayan yeniden süre vermeden sözleşmeyi feshedebilecektir.

• İki Haklı İhtar: Kiralayan, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi sonlandırabilir. Bunun koşulları aşağıdakilerden herhangi biri şeklinde sağlanmalıdır. Kiracıya;

  • Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarda bulunulması,

  • Bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarda bulunulması,

  • Bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir.

• Kiracının temerrütü: Temerrüt, hukuki olarak direnme anlamına gelmektedir. Kiracının temerrütü ise borç yükümlülüğüne karşı direnme, yani borcunu ödememe durumudur. Kiralayan, kiracının temerrütü nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracı, taşınmaz tesliminden sonra kira bedelini ödemezse, kiralayan kiracıya yazılı olarak bir süre verecektir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa kiralayan sözleşmeyi sonlandıracağını bildirebilecektir. Kiracıya verilecek süre ise konut ve işyerleri için en az otuz gündür.

• Yeni Malikin Konut Veya İş Yeri İhtiyacı: Taşınmazın yeni malikinin veya yakınlarının bu taşınmazı kullanma ihtiyaçları olabilir. Ancak bu ihtiyacı ve zorunluluğu ispatlamak gerekecektir. Bu doğrultuda Borçlar Kanunu yeni malike tahliye hakkı tanımıştır. Şöyle ki; satın alınan tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulacaktır. Bu bildirimde verilecek süre ise an az 6 aydır.

Kiracı Kolayca Nasıl Çıkarılır?

Kiracının kolayca çıkarılabilmesi için, kiracının kira sözleşmesinde ve Borçlar Kanunu’nda belirlenen yükümlülüklerini ihlal etmesi gerekmektedir. Bu yükümlülükler;

• Taşınmazın kira süresi içinde satılması durumunda yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacının bulunması,

• Kiracının bir kira yılı içinde en az 2 kira bedelini zamanında ödememesi,

• Kiracının kira bedelini ödememede ısrar etmesi,

• Kiracının iflas etmesi nedeniyle kiralayana güvence verilmemesi,

• Kiracının taşınmazı özenle kullanmaması, komşulara saygı göstermemesi ve taşınmaza kasıtlı zarar vermesi,

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde kullanılabilecek taşınmazının bulunması,

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı,

• Kiracının en az 10 yıl boyunca taşınmazı kullanması,

• Taşınmaz sahibinin taşınmazı kullanım ihtiyacının bulunması,

• Kiracının usule uygun yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması.

Kiracı Evden Haksız Şekilde Çıkartılmak İstiyorsa Ne Yapabilir?

Taşınmaz maliki kiracıya karşı taşınmazdan ayrılması için haksız şekilde baskı kurabilir. Bu durumda kiracı, baskıya mümkün olduğunca aldırış etmeden, kendisinin haklı olduğunun bilinciyle katlanarak malikin hukuki bir işlem başlatmasını beklemelidir. Başlatılacak bu hukuki işlem haksız bir işlem olacağından işlem sonunda kiracı herhangi bir zarar görmeyecektir.