Kiracının tahliye edilebilmesi için kiracının temerrüte düşmesi gerekmektedir. Temerrüt, kişinin belirli tarihte yerine getirmeyi üstlendiği davranışı yerine getirmemesi demektir. Kısacası taraflar arasında imzalanmış kira sözleşmesinde belirlenen tarihte kiranın ödenmemesi veya belirlenen bedelden eksik ödenmesi durumlarının varlığında kiracı temerrüte düşmüş olacaktır. Temerrüte düşmüş olmak bir tahliye sebebidir.
Temerrüte düşen kiracı hangi yollarla tahliye edilebilir?
Temerrüte düşen kiracının tahliye edilebilmesi için dava yoluna başvurulabileceği gibi icra takibi yoluna da başvurulabilir.
İcra yoluyla kiracı nasıl tahliye edilir?
İcra takibi yoluyla kiracının tahliye edilebilmesi için aşağıdaki şartların varlığı gerekmektedir.
- Yazılı kira sözleşmesinin varlığı,
- Kiracının ödeme gününde ödeme yapmamış olması,
- Kiracıya Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ödeme sürelerinin verilmesi,
- Bu sürelere rağmen hala ödeme yapılmaması durumunda tahliye yoluna başvurulacağı ihtarının ödeme emrinde yer alması.
Kiracının temerrüte düşmesinden sonra kiraya veren tahliye talepli icra takibi başlatarak kirayı ödemeyen kiracıya itiraz için 7, ödeme için ise en az 30 günlük süre verecektir. İcra yoluyla tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için kira parasının eksik ödenmesi veya geç ödenmesi yeterlidir. Ödeme emrinde eksik ödenen bedel belirtilmeli ve ödeme için kiracıya süre verilmelidir. Bunun sonucunda kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Kiracının kira bedelini ödemediği ve takibe itiraz etmediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve kiraya veren kiracının tahliyesini icra hukuk mahkemesinden isteyebilecektir. Kiracı, tahliye işlemini gerçekleştirmezse icra memurları tarafından tahliye işlemi zorla yerine getirilecektir. Kiracının itiraz etmesi halinde ise tahliye işlemine devam edilebilmesi için bu itirazın kaldırılması gerekeceğinden süreç uzayacaktır.
İki haklı ihtar nedeniyle kiracı nasıl tahliye edilir?
İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinde açıklanmıştır.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İki haklı ihtar çekildiği takdirde kira süresinin bitiminde kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla bitirmek için bir aylık süresi olacaktır.
Kira bedeli ne kadar eksik ödenirse tahliye sebebi olur?
Örnek yargıtay kararları değerlendirildiğinde kira bedelinin ne kadar eksik ödendiği bir anlam taşımamaktadır. Çok küçük rakamların bile eksik ödenmesi halinde tahliye sebebi oluşmuş olacaktır. Buna ilişkin olarak aşağıda yer alan Yargıtay kararı göz önünde bulundurulabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015/6655, Karar: 2015/10585, K.Tarihi: 01.12.2015
2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, 0,35 TL eksik ödeme nedeniyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir. Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL’yi ödememiştir. 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
Kirayı ödemeyen veya eksik ödeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi, seçilen yönteme göre değişiklik göstermektedir. Sürecin iyi yönetilmesi tahliyenin hızlı bir şekilde sona ermesini sağlar. Yargılamalar ortalama 2-3 yıl sürmekte olup süreci kısaltmak için alanında uzman bir İzmir kira avukatıyla çalışmanız önerilir.