İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen taşınmazlara çeşitli yaptırımlar uygulanmaktadır. Uygulamada en çok karşılaşılan yaptırımlar şunlardır:
- Yapı Tatil Zaptı,
- Yapının Mühürlenmesi,
- Yıkım, İmar Para Cezası ve
- Faaliyetten Men cezası
1) Yapı Tatil Zaptı
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen bir yapı tespit edildiğinde, ilgili idare yapı tatil zaptı düzenleyerek inşaatı durdurmaktadır. Yapı tatil tutanağı, diğer imar yaptırımları olan yıkım kararı ve idari para cezalarına dayanak oluşturduğundan son derece önemlidir.
Yapı Tatil Zaptında Bulunması Gerekenler
İmar mevzuatına aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı tespiti,
Zapta ek belgelerin inşaata ait kroki ve şekiller içermesi,
İmara aykırılıkların nitelikleri ve etkiledikleri alanların metrekaresinin somut bir biçimde belirtilmesi şartlarının tutanakta bulunması gerekmektedir. Sayılan şartların sağlanmadığı tutanakların, iptaline karar verilmektedir.
Yapı Tatil Zaptı Nasıl İptal Edilir?
Yapı tatil zaptının yapı yerine asıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde, yapısını ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması gerekmektedir. Yapı sahibi, bu şekilde aykırılığı giderdikten sonra belediye veya valilikten mühürlenen yapıdaki mührün kaldırılmasını talep edebilmektedir. Usulüne uygun olarak düzenlenmediği düşünülen yapı tatil zaptı hakkında, idare mahkemesinde dava açılabilmektedir. Bu davada avukat bulundurma zorunluluğu yoktur. Ancak, geri dönülemeyecek hatalardan kaçınmak için alanında uzman bir idare hukuku avukatından yardım almak son derece önem arz etmektedir.
2) Yapının Mühürlenmesi
Yapının mühürlenmesi, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde; “Ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde, ilk olarak inşaatın o andaki durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir.” şeklinde açıklanmıştır. İmara aykırı yapılaşma faaliyetinin durdurulması ile alakalı bilgi yapı sahibine bildirilmesine rağmen inşaata devam etme riski bulunacağından, bunun önüne geçmek için inşaat alanı mühürlenerek koruma altına alınmaktadır. İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki düzenlemede belirtilen mühürleme işlemi, ruhsat gerektiren yapı içindir. Mühürleme işlemi için, yapı ruhsatı alınmadan yapılmış ya da yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak yapılmış bir inşaatın bulunması gerekmektedir. Yapıda bir değişiklik yapılmadan, kullanım amacının değiştirilmesi nedeniyle mühürleme yapılamamaktadır.
3) İmar Para Cezası
İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edildiği tespit edilen yapı hakkında, yapı tatil zaptı düzenlendikten sonra belediye veya il özel idaresi encümeni tarafından imar para cezası verilmektedir. İmar para cezası verilebilecek kişiler imar kanununun 42. maddesinde açıklanmıştır. Bu kişiler;
- Yapı sahibi,
- Yapı müteahhidi ve
- Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesuldür.
İmar Para Cezasına İtiraz Edilebilir Mi?
İmar para cezasına itiraz edilebilmektedir. İmar para cezasının verilmesine karar veren idare, belediye veya il özel idaresi encümeni olduğundan, itiraz bu mercilere yapılmaktadır. İtiraz etmek zorunlu olmadığından bu karara karşı doğrudan İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilmektedir.
İmar Para Cezası Ödenmediğinde Ne Olur?
Verilen süre içerisinde para cezasının ödenmediği hallerde ilk olarak ödeme emri düzenlenmektedir. Ödeme emrine karşı da idare mahkemesinde dava açılabilmektedir. Ödeme emrine karşı dava açma süresi, emrin tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gündür. Para cezasının ödeme emrine rağmen ödenmediği durumda haciz işlemleri başlatılmaktadır. Bu konuda uzman bir avukattan yardım alınmasında faydalı olacaktır.
4) Yıkım
Yıkım yaptırımının uygulanabilmesi için öncelikle bazı aşamaların tamamlanması gerekmektedir. Hukuka aykırılığı tespit edilen yapı hakkında, yapı tatil zaptı düzenlenmekte ve inşaat durdurulmaktadır. Daha sonra yapı mühürlenmekte ve yapı sahibine hukuka aykırılığın giderilmesi için süre tanınmaktadır. Tanınan bu süreye rağmen yapı sahibinin hukuka aykırılığı düzeltmediği hallerde yapı hakkında yıkım kararı verilebilmektedir. Bu aşamalar tamamlanmadan verilecek yıkım kararları açıkça hukuk aykırı olacağından yıkım kararının iptali gerekecektir.
Yıkım Kararına Karşı Nasıl Dava Açılır?
Yukarıda sayılan aşamaların tamamlanmadığı veya eksik tamamlandığı hallerde yıkım kararı veren idareye başvurularak hukuka aykırılığın düzeltilmesi istenmelidir. Bu talebe olumsuz bir yanıt verildiği veya 30 gün boyunca yanıt verilmediği hallerde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilmektedir.
Yıkım Kararına Karşı Yürütmenin Durdurulması
Yıkım kararına karşı açılan dava tek başına yıkım işlemini durdurmaz. Bu yüzden yıkım kararının uygulanmasının geri dönülemeyecek, telafisi mümkün olmayan bir sonuç doğurmaması açısından yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması önem arz etmektedir. Uygulamada yüksek oranda dava aşaması devam ederken yıkım işlemlerine karşı yürütmenin durdurulması talepleri kabul edilmektedir.
5) Faaliyetten Men
İşyerlerinin, açılması ve işletilmesinin devam edebilmesi için mevzuatta belirtilmiş şartlara ve iş alanıyla alakalı ruhsata sahip olması gerekmektedir. Ruhsat alınmasını eksiksiz sağlayamayan işletmeler ruhsat alamamakta veya halihazırda çalışmakta olan işletmelerin ruhsata sahip olmayı hak edecek şartları eksiksiz sağlamadığının anlaşıldığı durumlarda işletmeye, aykırılığı düzetlmesi için süre verilmektedir. Verilen sürede bu eksiklikler giderilmezse, işletmeler geçici olarak faaliyetten men edilebilmekte veya ruhsatları doğrudan iptal edilebilmektedir. Faaliyetten men cezasının hukuka aykırı olduğunu düşünen işletmeler, kararı veren idareye 30 gün içerisinde itiraz edebilmekte, idareye karşı iptal davası veya uğranılan maddi zararın tazmini için tam yargı davası, yani idareye karşı tazminat davası açabilmektedir.
Faaliyetten Men Kararına Karşı Yürütmenin Durdurulması Kararı Alınması
İşyeri hakkında faaliyetten men kararı verilmesiyle birlikte işyerinin çalışması durmakta ve bu karara karşı yapılan itiraz veya açılan davalar işyerinin çalışmaya devam edebilmesini sağlamamaktadır. Bu karara karşı yürütmenin durdurulması kararı verilmesi talep edildiği ve bu talebin kabul edildiği durumda işletme çalışmaya devam edebilmektedir.
Faaliyetten Men Kararına Dönüş Yapılmaması
Faaliyetten men kararına karşı itiraz eden işyerine, idare tarafından 30 gün içerisinde cevap verilmemesi halinde itirazın reddedildiği kabul edilmektedir.
İmar Yaptırımları İle Alakalı Danıştay Kararı Örnekleri
Danıştay 6. D. 07.10.2020 tarih, E:2019/6602, K:2020/8969
...Davalı idare elemanlarınca düzenlenen tespit tutanağında, yönetmeliğe aykırı yapılmış bahçe duvarı kroki üzerinde çizim ile belirtilmiş ise de, inşai faaliyetin metrajına ve inşaat ile ilgili açık ve somut tespitlere yer verilmemesi nedeniyle, 3194 sayılı Kanunda belirtilen usule uygun düzenlenmiş somut, ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil tutanağı düzenlenmeden verilen yıkım ve para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir...
Danıştay 14. D. 16.05.2018 tarih, E:2015/8528, K:2018/3740
...Davalı idare elemanlarınca düzenlenen yapı tatil zaptında tespit esas alınarak imar para cezası verildiği ancak, dava konusu imar para cezasının dayanağı yapı tatil zaptından, davalı idarece aykırılıktan etkilenen alanın nasıl hesaplandığının anlaşılamadığı, yapı tatil zaptında 810 m² toplam inşaat alanının ne şekilde tespit edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi veya ölçüm krokisinin bulunmadığı, bu hususun ise temel cezayı etkileyen nitelikte olduğu gerekçesiyle para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir…
Danıştay 6.D., E.1986/574, K.1987/94, T.27.01.1987
...Ruhsata aykırı kısım mühürlenebilir. İki katlı yapı için ruhsat alınmasına karşın üçüncü katın yapıldığının tespiti haline bütün bina mühürlenemez…
Danıştay 14. D. 26.01.2016 tarih, E:2014/10677, K:2016/296
...Yapı tatil tutanağının belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanı tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Sadece zabıta personeli tarafından tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilemez…
Danıştay 14. D. 24.02.2016 tarih, E:2015/9119, K:2016/1110
...Olayda, yapı tatil tutanağı ile tespit edilen 13 adet yapının farklı kişilere ait olduğu, her bir yapı için yasada belirtilen usulde ayrı ayrı yapı tatil tutanağı düzenlenmesi ve bu tutanakların yapı sahiplerine imzalatılamadığı durumda, yapı yerine asılmasının ardından işlem tesisi gerekmekte iken farklı kişilere ait 13 adet yapının tek bir yapı tatil tutanağı ile tespit edilerek yıkım kararı verildiği görülmektedir.
Bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde öngörülen usule uygun olarak düzenlenmeyen yapı tatil tutanağına dayalı olarak tesis edilen dava konusu yıkım işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.