İfraz Nedir?
Öncelikle imar hukukunda ifraz kavramının tanımıyla başlayalım. İfraz, tapu kütüğüne tek parsel olarak kaydedilmiş yapının, önceden düzenlenmiş haritalara göre tek parça halinden, birçok parçaya bölünmesi ile tapu kütüğüne bu haliyle tescil edilmesi anlamına gelmektedir. İfraz işlemi üçe ayrılmaktadır;
Rızai İfraz: Bu ifraz türünde mülk sahibi kendi isteğiyle arazinin ayrılmasını talep etmektedir. Ayırma işlemi yapılacak taşınmazın tüm paydaşlarının gerekli belgelerle birlikte idareye başvurmaları ile rızai ifraz gerçekleşmektedir.
Mahkeme Kararı İle İfraz: İfraz edilecek taşınmazın birden fazla hak sahibi olduğu durumlarda hak sahiplerinin birinin talebiyle birlikte mahkeme kararı ile yerine getirilmektedir.
Cebri İfraz: Şartlarının varlığı halinde, taşınmaz sahiplerinin kararına gerek olmadan taşınmazın ayrılarak, sahipleri adına tescil edilmesi işlemidir.
İfraz İşleminin Olumlu Yönleri Nelerdir?
Taşınmazın değerini arttırmak, satış amacı varsa, bu süreci hızlandırmak gibi olumlu yanları bulunmaktadır.
İfraz İşlemi Aşamaları Nelerdir?
Öncelikle, idare tarafından hazırlanmış olan imar planlarına uyulacak şekilde parselasyon haritaları hazırlanır. İfrazı yapılacak taşınmaz belediye ve mücavir alan içerisinde yer alıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kaldığı hallerde il idare kurulunun onayına sunulur.
Hazırlanan planlar bir aylık süre ile ilgili idarede askıda kalır. Bir aylık süre sonunda parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen planlar 15 gün içinde tescili yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü gönderilen planları 1 ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Tevhid Nedir?
Tevhid ise ifraz işlemine zıt olarak tapuda kayıtlı, birbirine bitişik olan arsaların imar mevzuatına uygun şekilde birleştirilmesi işlemidir.
Tevhid İşleminin Şartları ve Aşamaları Nelerdir?
Öncelikle, tevhid işlemine tabi olacak taşınmazların sınırlarının bitişik olması gerekmektedir.
İmar planlarında yol, yeşil alan, meydan, park ve otopark, kamu hizmetlerine ayrılan kısımlara rastlayan taşınmazların bu alana denk gelen kısımlarının tevhidine izin verilmemektedir.
Aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz birleştirilebileceği gibi farkı kişilere ait taşınmazlarda birleştirilebilmektedir.
İdarece hazırlanmış imar planlarına uyacak şekilde parselasyon haritaları hazırlanmakta, tevhidi yapılacak taşınmaz belediye ve mücavir alan içerisinde yer alıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kaldığı hallerde il idare kurulunun onayına sunulmaktadır.
Hazırlanan planlar bir aylık süre ile ilgili idarede askıda kalmakta, bir aylık sürenin bitmesiyle parselasyon planları kesinleşmektedir.. Kesinleşen planlar 15 gün içinde tescili yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü gönderilen planları 1 ay içinde sonuçlandırır.
Tevhid İşleminin Olumlu Yönleri Nelerdir?
- Taşınmazların tarımsal olarak daha ekonomik kullanımı,
- Büyük çaplı sanayi yatırımları,
- Daha büyük arsalar oluşturmak suretiyle inşaat izni alınabilmesi,
- Komşu parsellerle aradaki sınırın düzeltilmesi.
İfraz ve Tevhid İşlemlerinden Kaynaklanan İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
İfraz ve tevhid işlemlerinin gerçekleşebilmesi için bu işlemlerin yapılacağı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bunun hukuki yolu da izale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. İfraz veya tevhid işleminin yapılacağının ilgili idareye bildirilmesinin ardından 6 aylık süre içerisinde anlaşarak ortaklık giderilebilir. Fakat, ortakların anlaşamadığı durumlarda izale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası açılır. İzale-i şüyu davası oldukça uzun süren, iki aşamalı bir dava olup sürenin kısaltılabilmesi için ortaklığın giderilmesi davası konusunda uzman bir avukatı ile görüşmenizi öneriyoruz.
İfraz Ve Tevhit İşlemleri İle Alakalı Danıştay Kararları
Danıştay 6. Dairesi E: 2001/6965 K: 2003/196
“...Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden, davacının muvafakati alınmaksızın tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmış, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir…”
Danıştay 6. Dairesi E: 1998/2317 K: 1998/5615 T: 19/11/1998
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu parselasyon işlemiyle davacı parselinden %32,7 oranında düzenleme ortaklık payı alınmasına karşın 1141 ada 13 sayılı parselden, %074,11 ve 15 sayılı parselden % 28 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı ancak farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının nedeninin araştırılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece öncelikle yukarıda belirtilen hususun araştırılarak 6785 sayılı Yasanın yürürlükte olduğu dönemde 39.madde uyarınca taşınmaz maliklerinin isteği üzerine yapılan ifraz sonucu terklerin bulunup bulunmadığının gerekli bilgi ve belgelerin gerektirilerek incelenmesi, gerek görülürse konularında uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyetine dosya üzerinde inceleme yaptırılarak konunun açıklığa kavuşturulması suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.
BAM Ankara 5. İdari Dava Dairesi E: 2018/750 K: 2019/691 T: 11.07.2019
“...Bu durumda, tevhit ve ifrazın imar planı ve mevzuatına uygun olması, parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde ise yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlarına da uygun olması şartına aykırı şekilde gerçekleştirilen dava konusu tevhit işlemi, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve teknikleri ile imar mevzuatına aykırı bulunduğundan iptali gerekirken, idare mahkemesince hukuka aykırı durumun dava dışı imar planına ait nottan kaynaklandığı değerlendirmesine dayalı olarak davanın reddi yolunda verilmiş istinafa konu mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir….”
Danıştay 6. Dairesi E: 1995/10 K: 1995/1984 T: 17.05.1995
“...Yukarıda da açıklandığı gibi, ifraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması halinde, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhid isteminde bulunanların hazırlanması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından, aksi yönde değerlendirme sonucu verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamıştır…”
Danıştay 6. Dairesi E: 2011/5595 K: 2015/2548 T: 22.04.2015
“...Bu durumda, yukarıda yer verilen düzenlemeler uyarınca henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda ifraz ve tevhid işleminin yapılamayacağı, önce parselasyon işleminin yapılması gerektiği, bu alanlarda ifraz ve tevhid yapılmasının istisna olduğu hususu dikkate alınarak davacıların taşınmazlarının ifraz edilmesine ilişkin başvurusunun ıslah imar planına uygun olup olmadığının ve plan bütünlüğünün bozulup bozulmayacağının incelenmesi suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir…”